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泰国买房投资指南

Posted on Nov 21, 2017

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文:泰国明泰房地产

FILE PHOTO: A man walks in business area in Bangkok

本文先从曼谷谈起,毕竟曼谷是泰国首都,同时也是亚洲的大都市,其房产市场相对成熟稳定;很多人以为曼谷临海,其实不太准确,曼谷本身的管辖区不大,只有一千多平方公里,但是如果加上与曼谷交界的周边府县,总辐射面积达到3625平方公里。

从曼谷市区上高速到最近的海边也不过半小时的车程,当然海边的风景和普吉或芭提雅不可相提并论。曼谷50个区现在已有一千万人以上(包括流动人口),有正在销售的房产物业40万个单位,曼谷及其周边府总共有450万个单位可供交易。

有来过泰国或在泰国生活的朋友就知道,泰国除了曼谷,其他地方的城市化建设都相对落后,高楼大厦还是主要集中在曼谷,主要的政治文化经济中心都集中在曼谷市。泰国从1997年东南亚金融风暴的阴影下经过很长一段时间才慢慢走出来,现在的曼谷新开发的楼盘比比皆是,政府更是时不时出台多项政策以促进房产交易量,包括降低过户费和提高贷款通过率等。

THAILAND-POLITICS-ECONOMY
外国人购买房产概况

泰国本土几家大的开发商,如Pruksa、Sansiri、Lumpini、Land & House、AP Supalai等也是加大开发力度,新楼盘建得快卖得也快。

有许多刚刚接触泰国房产的国内朋友经常会问:“购买泰国的房子以后是不是不用办签证了?是不是可以移民了?泰国的别墅多少钱呀?”诸如此类,在这里要确认给大家的是,首先泰国不是一个移民国家,所以购买房产大部分跟签证或者移民没关系,反之持有任何签证类型都可以购买泰国的公寓。

另外,泰国政府为了保护本国土地的产权,规定外国人不可购买泰国带有土地的物业,所以公寓的话只要外国人的比例没有超过一半即可购买。

按照这样理解别墅的话肯定也不能以外国人的直接名义去购买,必须使产权掌控在泰国人的名义下才可,所以现在有很多在泰国的中国人用泰国公司的名义去购买,一样可以实现别墅梦。

另外关于外国人来泰国买房是否可以贷款买房的问题,目前仅有中国工商银行和中国银行泰国分行有这方面的业务,贷款额度一般在房价的一半左右,年限一般在10—20年,要求有固定收入证明和银行流水账等才可申请。

 

Skyscraper curse isn’t what it used to be

一般购房流程

 1.看房

2.确认并支付定金(定金多少看买卖双方的商谈)以及签署买卖合同

3.当地银行开立个人银行账户

4.国内汇款到泰国个人银行账户,开立银行外汇证明及土地厅过户

以下对最后一步进行详细说明:

根据1991年的泰国公寓法规定,非泰国居民之外国人购买公寓单位时,必须从海外汇入购买该公寓单位的款项。这表示,全部的款项必须以「外汇」的形式汇至泰国。

收款银行将发出「外汇交易」证明,此证明在进行注册公寓所有权时,将提交给国家土地部门,否则无法办理过户。

土地厅过户准备文件:购房人的护照原件以及副本,银行境外汇款证明;过户税费:目前过户费为2%,印花税0.5%或商业税3.3%两者取其一(前业主持有房产5年以上或将名字加入房产本里面一年以上就只缴纳印花税,反之则缴纳商业税),收入税(计算方法较为复杂,要参考所持有年限和根据土地厅计算方法获得最终数字),抵押费1%(如果没有贷款则没有此项税费);一般购买开发商一手楼盘只需缴纳1%的过户费即可,其他税费大部分由开发商承担,而二手房购买就需要买卖双方协商税费的分配问题。

付款程序:

在国内安排好人将您的支付款项汇至泰国的个人银行账户,尽量使用手机网银或者电脑端操作。

请在汇款指示中说明,汇款目的为旅游或者其他用途,备注栏可以写:某某某for小区名字以及门牌号(英文)。

于每次支付款项时,请包含海外和收款银行的手续费,建议可多汇5%以备用。

银行发出汇款证明,全部金额汇完之后,收款人应去银行开立境外汇款证明,并购买现金支票以用于过户(如购买一手楼盘可直接转账给开发商),注意由于每家银行的政策不同,泰国本地银行一般当天申请即可拿到证明,如中国工商银行泰国分行一般需要三天时间才可拿到,开户人开立外汇证明用于购房的情况请携带护照和买卖合同以及房产证复印件正反面申请。

以上内容仅仅作为目前的信息,至于以后政府的政策变动和法律法规的调整,还需自己重新调查清楚。

THAILAND-CHIANG RAI-WAT RONG KHUN-WHITE TEMPLE

泰国房产十大基本问答:

  1. 曼谷房子的产权是多久的?

泰国房产99%以上都是永久产权,只有极少数开发商选择租赁土地来开发项目,泰国土地私有化,所以您购买了泰国房产即可终生拥有,不需要续费也没有持有税。

  1. 购房合同以何种语言签订有效?如何签订?

泰国购房合同条款主要以泰文合同为基准,地契是全泰文的,包括买卖双方的名字,土地厅过户当天会有一份官方的合同给买家,上面会有买卖双方的身份信息,其中包含护照号和英文名字,以护照号来确认买家的唯一性。

  1. 泰国律师或中介代理费用是多少?

一般不涉及到购买大型土地,只是一般公寓房产购买是不必要请律师的,泰国当地经纪人一般不收取买方任何费用,房产经纪的代理费都是开发商或者房东支付。

  1. 期房和现房分别何时领房产证?

在泰国买房,只有现房在泰国土地厅过户时候,提交材料齐全才能拿到房产证;期房要等到房子全部建好,可以入住的时候才办理过户手续。

  1. 购房以何种货币为主?过户手续费如何计算?

全部以泰铢购房,如果有工作证可以使用泰国当地的泰铢进行支付,如果没有就需要从国外汇款进来泰国您个人账户或开发商账户,国外任何货币都可以。

过户税费:目前过户费为2%,印花税0.5%或商业税3.3%两者取其一(前业主持有房产5年以上或者将名字加入房产本里面一年以上就只缴纳印花税,反之则缴纳商业税),收入税(计算方法较为复杂,要参考所持有年限和根据土地厅计算方法获得最终数字),抵押费1%(如果没有贷款则没有此项税费)。

一般购买开发商一手楼盘只需缴纳1%的过户费即可,其他税费大部分由开发商承担,而二手房购买就需要买卖双方协商税费的分配问题。

  1. 泰国买房可以做贷款吗?

可以,目前中国工商银行和中国银行泰国分行都有针对中国人来泰国买房贷款的业务,一般贷款年限在10—20年,利息为5%—6%左右,额度在50—70%左右。

  1. 泰国房子是不是沒有裝修的毛坯房?装修怎么办?

泰国公寓房产大部分都是精装修,有的开发商甚至赠送全套家具家电,基本达到拎包入住的节奏。

  1. 泰国房子的物业服务包含哪些?水电费如何计算?

泰国的物业服务一般包含:免费的停车位、游泳池的使用、健身房使用、24小时保安服务、图书馆大堂等公共设施。泳池和健身房一般都包含在物业费里面;水电费按正常使用情况进行收费,一般公寓的电费标准为3铢左右一度,水费为20铢左右一吨。每月14日政府会寄送使用账单到客户小邮箱,直接拿单区7-11便利店就可以支付了。

  1. 泰国一般一套房子多少钱?

泰国公寓一般以小户型为主,从几十平米到三四十平米为主要户型的面积,而且泰国所销售的面积均为室内使用面积,无公用建筑面积!所以三十几平米相当于国内的五十平左右了,曼谷一套房子总价基本都在三四十万人民币起。

  1. 如果买了泰国房子后如何在泰国居住?

泰国买房基本和签证无关,所以购买房产后您可以正常办理旅游签证或者商务签证,年满五十岁则可以申请长期的养老签证,或者来泰国留学和工作的人员可以申请长期的留学签证和工作签证。


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