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区荣华:大马中产欠债问题严重

Posted on Mar 14, 2019

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区荣华:大马中产欠债问题严重。

区荣华

这几年的房地产市场,最令发展商头疼的是什么?就是滞销问题严重。为何房子都卖不出呢?成因当然很多,最直接的就是买家借不到钱,没钱自然没辙。翻看一些统计数字,原来这些年我国无抵押债务的数字节节上升,就是这些没有生产力的欠债吸干了市场的购买力,让发展商兴建出来的房子无法卖出去!

从事金融科技的Techapp国际有限公司首席执行员区荣华向《潮楼产业》分析,过去5年大马的房屋贷款数量下降,但个人贷款的数量却显著上扬,反映出国人的家庭债务,尤其个人贷款越来越严重,以致于没有余钱去买房,或无法通过银行的房贷审批。

“大马人口才3,000余万人,过去几年寻求信贷咨询与债务管理机构(AKPK)协助的人数直线上升,2017年的数据是68万3,169人,可说相当惊人。我们的目标就是要减少这个数字。”

区荣华从事金融行业多年,2007年当银行中介,专门帮客户进行低息债务转移,至2013年则做银行个人贷款和按揭贷款中介人。累计多年的债务重组经验和银行脉络后,去年底成立了雪兰莪物业管理合作社(KOHATA),主要是结合债务管理、贷款知识、房地产趋势加上科技平台,为会员提供债务重组与财务管理教育,透过房产投资,解决债务问题,同时能够拥有自己的资产。

区荣华的客户群为中产人士,这个群体的欠债情况最为严重,大多背负车债、卡债和个人贷款,在他手上百多个案例,其中不乏收入万元以上者。

“举个例子,这个客户月薪RM11,500,净可支配工资是RM8,947,目前供着2辆汽车,其中一辆还是宝马,加上无抵押债务,每月还债供款超过RM6,000,除去其他开销,每月赤字逾RM3,000。“

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另一个案例是一名公务员,年资18年的政府部门小主管,职位并不高。不包括津贴和福利,每月基本薪资逾RM8,000;其个人贷款、汽车贷款以及多张信用卡债就一共欠下60万令吉,每月还债额高达RM8,356。他没有房屋贷款,如果包括生活其他开销,每月赤字RM2,256。

“这类高收入却几乎破产的案例我手上很多,细心研究之下,其实不是每个人都开销过大而欠债累累,他们只是不善理财,不知不觉让利息越滚越大,最后被利息压垮。”

“我们公司的服务就是要对症下药,协助这批人解决这些无抵押的债务问题,最后把负债转成资产,让他们拥有一栋房子。”

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“如何帮助这些不善理财的打工族?首先,我们向发展商团购房子,发展商提供了优渥的折扣,让我们有空间协助KOHATA会员解决债务问题,譬如说会员向我们购买100万令吉的房子,我们将给予会员20%现金回扣,即20万现金,然后利用这笔钱帮会员还清所有无抵押债务。”

“会员只要还清所有无抵押贷款,每月可支配工资将大大增加,那将符合银行的贷款要求并且能够取得房贷。”

“我们会确保会员还清无抵押贷款,才安排申请银行房贷。会员购买房子无需给头期款,只需每月定期还房屋贷款即可。惟买房时需要支付的印花税、小定金或律师费等,都从20万令吉当中扣除。”

KOHATA会员买了房子后交由合作社管理,每月只需缴付RM250费用,这种合作关系以5年为限。

“简单来说,你买房子交由我们管理,我们帮你解决负债,同时帮你创造财富。5年后房子将根据市价卖出。譬如说90万的房子5年后可以升至110万,那客户就可以赚一笔利润离场。”

“如果市道不好,5年后几乎没有增值,以原价卖出也无所谓,因为表面上看好像没有赚到,但实际上还是有盈余,因为你已经还了5年的房贷,数目已经减低,原价卖出后仍可拿回一笔钱。”

“如果客户想要保留该房子不愿卖出也可以,但我们就不会继续帮他们管理房产,就当着完全把房子卖断给客户。”

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会员透过买房取得一笔现金回扣来清还无抵押债务之余,房子也可出租收取租金,让这些欠债人摆脱负债之余,也逃过被银行纳入拒绝往来的黑名单,甚至成为破产户,与此同时能够拥有一栋房子。

当然,KOHATA在过程中也会向发展商收取佣金作为收入。“老实说,目前因为市道低迷,发展商愿意提供不俗的团购折扣给我们,才让我们有能力推出这项服务。”

作为KOHATA会员,也同时享有房贷管理的便利。为何房贷需要管理呢?“因为这类贷款的利息是跟随市场而波动,只要银行宣布加息,譬如说加0.25%,如果借贷额不小,月供的款项会明显增加,风险不小。”

“翻开银行记录,银行基本贷款利率在2009年是5.55%,到2014年涨至 6.85%,如果贷款供期涵盖这两个年份,意味着利率已调涨1.3%。”

“一栋50万的公寓单位,原本月供逾RM2,000,将涨至RM3,000令吉,如果供30年,即等于多供50%款额,也就是多付25万令吉。”

如何为客户减轻债务负担?其实有方法避免多付利息给银行。KOHATA会为客户提供一个方程式,让他们照做,以达到节省利息的目标。

诀窍是什么呢?简单来说,就是每月多还一点点,譬如说这个月多还100令吉,然后下个月多还110令吉,以此类推,长远计算就可节省利息,甚至不输一次过还几万令吉的效果。

“我们知道未来是科技的年代,2017年我们专注金融科技,开发了一个金融生态系统,让银行从业员、地产中介及公众轻易使用。”

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“我们的系统拥有即时的商业银行资讯,例如鉴定是否符合房贷资格所使用的DSR(供款與入息比率),由于掌握金融市场脉络,我们的系统拥有所有银行的最新DSR比率,让客户可轻易在申请房贷时过关。我们有信心发展商、地产中介会使用我们的系统,来为潜在买家预先鉴定他们的贷款资格。”

目前为止,KOHATA已经和数家私人发展商以及挂牌上市发展商进行合作,在蒲种一带有几个楼盘也纳入其计划当中,据称反应非常好。KOHATA将加强与地产经纪合作,透过独有的金融科技平台为地产市场灌入新的原动力。

任何有兴趣者可浏览此网站:https://www.imortgage2u.com/


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