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要买房,先看懂2019年预算案

Posted on Nov 29, 2018

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要如何理解这次的预算案?要看懂2019年预算案的精髓,你就要先搞懂什么是 B40、M40 和 T20 群体。

根据国库控股研究机构研究,在 2016年,收入低于 2000令吉及低于 3000令吉的家庭,分别将 94.8%及 86.5%收入用于消费。

在计算通膨后,2016年的收入分别仅剩下 76令吉及 275令吉,比 2014年的 124令吉及 316令吉低。除了食物以外,两个最大开销是房屋及交通。

1.要如何理解这次的预算案

以下是大马家庭收入群体图表:

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* B40 是指每月收入介于 RM2,800 至 RM3,000 的家庭。

* M40 是指每月收入介于 RM6,275至RM6,502 的家庭。

* T20 则是指每月收入介于RM13,148至RM16,088 的家庭。

政府在2019年的财政预算案重点是解决马来西亚 40%低收入群(B40)及 40%中等收入群(M40)的房屋及交通成本和可负担能力。

文案里提到B40和M40将会是被重点照顾的一群,而 T20 的朋友就是帮助政府照顾 B40 和 M40 的贡献者。

换句话来说, T20 的朋友在这次预算案扮演着「舍己为人」的角色。

2.如何看待这次的预算案?

四个字,劫富济贫!为何我会这样说?因为政府调高房产盈利税 5% 的举动就是典型的例子。

根据预算案:房地产盈利税,公司、非公民和非永久居民,由5%增10%;公民和永久居民由0%增5%;如果屋主是人民组屋、廉价屋、可负担房产的拥有者,在第6年以低于20万令吉的售价出售产业,将被豁免 5% 盈利税。

原本打算多赚一点,计划在第6年以零房产盈利税才将房产脱售的朋友这次可要失望了。

因为从2019年开始,无论您拥有的房产是在持有第 6、7、8、9年 甚至20年后才套现,也需缴交 5% 的房地产业盈利税。

当中受打击最深的就是一些打算把祖屋卖掉的屋主们,要知道这些房子在20年甚至30多年前,其房子才值多少钱啊?一些坐落在市区中心的老祖屋现在的市价可是从百万起跳,这些屋主未来要缴交的盈利税可是一笔「沉重」的费用。

3.预算案第99条:政府将继续兴建及完成可负担房屋, 将会拨款共 15亿令吉予人民房屋计划及确保有此类房屋供应。

这绝对是一项好计划,我的问题是,在马币贬值、成本高涨的时代,15亿令吉是否足够兴建100万间可负担房产?难道要施压发展商亏本建房?而发展商在压力下建出来的房子品质又如何呢?

4.预算案第100条:提供10亿基金协助月收入低于 2300令吉的低收入群拥有本身首间房屋。

这很明显就是帮助 B40 群体让他们更容易拥有自己的房子,可是在雪隆区要找15万以下的房子可不容易,而且此举动可能会造成15万以下的房产在供不应求的情况下水涨船高,进一步推高15万以下的房价,使 B40 群体负担不起的问题变得更加严重。

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5.预算案第101条:政府将豁免购买 50万令吉或以下的房屋首购族,高达 30万令吉的买卖合约与贷款合约的印花税。

此举将刺激50万以下的房价交易,间接帮助 M40 群体省下几千令吉的购房成本,可是还是无法解决央行收紧房贷的问题,节省几千在申请几百千房贷的问题上并没有获得多大帮助。

6.预算案第102条:政府协助公务员拥有属于他们的房屋,房屋贷款局将贷款付偿还期限延长5年。

这项政策只有利于公务员,延长5年偿还期将直接提高他们的借贷能力,因为每月贷款的偿还数额将被降低,公务员的贷款也更容易的获得批准,可是这对在私人界工作的朋友只有干瞪眼的份。

7.预算案第103条:政府将拨款 4亿令吉提升、修复, 以及维护军警和教师的公务员宿舍。

假如你不是公务员的话,这条可以忽略,因为根本不关你事!

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8.预算案第104条:大马房屋发展商会(REHDA承诺,没有受价格管制的新房屋计划将降价 10%

终于又回到与大家有关的政策了,但是我们要如何分辨某房产计划是否已降价10%?而且现在很多发展商都给予购房者高达10%的折扣,有些发展商甚至提供高达15% 折扣加现金回扣给特定买家。这个政策是否能帮到首购族对我而言还是个未知数。

9.预算案第105条:政府将从 2019 1 1日起 6个月时限内,豁免售价 30万零 1元令吉至 100万令吉无法出售的房产之印花税。

此政策意愿是好,但对购房者其实没多大好处,可能林财长太久没买过新房产了,他不知道由于近年来房市低迷,很多新房产的印花税都是由房展商承担。换句话来说,此举只是在帮发展商节省成本,希望他们能借此调低新房售价。

购房者现在能做的就是到几家心仪发展商的展览厅收集更多资料,包括折扣后的价格,配套连印花税价格,接着明年1月后才观察发展商是否有给予更多折扣,到时才决定是否购买。

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10.预算案第106条:政府将批准私人界推动「产业众筹」平台,作为首购族的替代融资资源。

这个是预算案推出后,最具看头,也是争议性最多的政策。此政策里注明购屋者将能够以 20%的产业价格购买特定产业,而 80%余额将由有兴趣投资,以换取产业在特定时期内的潜在升值空间的潜在投资者来支付。

此创新方案的确有它可取之处但也存在很多盲点,有兴趣参与此计划的买家或投资者都有许多需要留意的地方。

由于此政策牵涉的范围太广,希望日后有机会以专题方式详加分析,请大家耐心等候。

温馨提醒:

以上是小弟对房产预算案的一些看法,希望可以帮到大家。

最后,我有句话想送给无法在这次预算案中获得任何糖果的朋友们。

虽然你们是这次预算案里被「骑劫」的人,可是站在另一个角度来想,我们却是大马 20% 里活得幸福,有能力的一群人。

希望这次预算案不会对大家造成太大的负担,也希望 B40、M40 的家庭能够在预算案中拥有自己的家。感恩!

***作者简介***

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黄治诚(Clement)毕业于坎贝尔大学电脑资讯工程学位。他形容自己并不是位专业投资者,只是 个喜欢「钻」政策漏洞的草根投资者,擅长根据市场政策想出另类的应对方案。

笔名Red_Wolf,也是本地知名的Investalks商业论坛常驻分享者及《如何在五年内,以房产投资退休》 和《消费税与房产》的作者。

2011年成立ProProp Management 公司为投资者提供产业投资管理、咨询和财商培训课程。

2017年成为www.rentguard.com.my房产网上应用平台的联合创办人。


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